Новый закон о КРТ: плюсы и минусы

С 1 января 2024 года вступил в силу Федеральный закон 627-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации.

Он направлен на развитие механизма комплексного развития территорий. По мнению Алмаза Кучембаева, руководителя юридического агентства «Кучембаев и партнеры», которое сопровождает проекты КРТ, новый закон нужный и полезный. Он закрывает множество проблемных вопросов реализации механизма, но часть из них по-прежнему остались открытыми.

Три года назад поправки в Градостроительный (ГрК) кодекс РФ унифицировали различные типы механизма комплексной застройки в единый вид — КРТ. Это позволило распространить московскую практику реновации жилья на всю России, а в столице создать механизм редевелопмента так называемого «ржавого пояса», то есть используемых не по назначению или низкоэффективных промышленных зон.

По мнению Алмаза Кучембаева новый закон закрывает множество проблемных вопросов реализации механизма. Среди них, например, уточнение прав «операторов» КРТ и возможность реализовать проект по заранее утвержденной документации.

Но часть вопросов закон оставил открытыми. Среди из них — появившийся еще в 2020 году пробел в Земельном кодексе РФ касающийся документа-основания для принятия решения об изъятии участков под комплексное развитие территорий. Важно также и решить вопрос о низком уровне информирования правообладателей о наличии границ КРТ. «Они прямо влияют на режим использования земли уже с момента их установления в правилах землепользования и застройки», — пояснил Алмаз Кучембаев.

Между тем закон призван устранить противоречия, с которыми столкнулся механизм КРТ за первые три года его применения после существенного обновления.

Во-первых, в итоге решено было отказаться от включения многоквартирных (МКД) и индивидуальных (ИЖС) домов в границы КРТ нежилой застройки. Изначально поправки предлагали включать любую жилую недвижимость, права на землю под которой не оформлены, а также — установить запрет для МКД на исключение из КРТ, если орган власти уже принял решение о проведении торгов. Но к третьему чтению эти спорные предложения был исключены. «Предложения в первоначальной редакции законопроекта вызывали значительную обеспокоенность, так как существенно ограничивали собственников жилья и создавали риски повального включения жилья в реновацию по модели КРТ — и это на фоне массовых споров по вопросу определения объектов, подлежащих реновации по модели КРТ в регионах, например, в Санкт-Петербурге», — отметил Алмаз Кучембаев.

Во-вторых, закон сохранил общий вектор регулирования деятельности «операторов» КРТ. За ними закрепляются полномочия по принятию самостоятельного решения о разработке документации по планировке территории (ДПТ), устанавливаются равные с инвестором права и обязанности в части изъятия жилья и выплаты компенсаций их собственникам. Кроме того, «операторы» получили право проводить торги по КРТ. Победители таких торгов получают землю в субаренду. Также «операторы» могут реализовывать КРТ на основании особого соглашения, условия которого не регулируются ст. 68 ГрК РФ (договор о КРТ), а определяются в зависимости от уровня проектов нормативным правовым актом субъекта РФ или постановлением правительства РФ. Отдельно для Москвы предусмотрена возможность определять особенности реализации проектов «операторами», которые в процессе перестали отвечать требованиям, предъявляемым к ним федеральным законодательством (например, о минимальной доле участия государства в их капитале).

Подробнее сайт ЧМСС