Банк ДОМ.РФ: КРТ — драйвер отрасли и развития городов
Сегодня в строительной отрасли много говорят о развитии механизма комплексного развития территорий (КРТ).
Вице-президент – директор подразделения «Региональный корпоративный бизнес» Банка ДОМ.РФ Александр ЧОБАН в интервью ЕРЗ.РФ рассказал о росте проектов КРТ в портфеле проектного финансирования и о том, почему такие проекты интересны банку.
– Александр, сегодня в строительной отрасли много говорят о комплексном развитии территорий (КРТ). Почему этот механизм называют драйвером развития?
– Действительно, КРТ стал одним из ключевых механизмов, определяющих развитие строительной отрасли в последние годы. Это не просто инструмент редевелопмента или обновления застройки. Это системный механизм, который меняет качество жизни в городах. Когда мы говорим о КРТ, мы имеем в виду не только новое жилье, но и дороги, детские сады, школы, парки, общественные пространства. Все это формирует полноценную городскую среду. Мы видим большой интерес бизнеса к этим проектам. И я уверен, что КРТ будет развиваться дальше и все больше городов будут подходить к своему развитию именно комплексно.
– Банк ДОМ.РФ был одним из первых, кто начал работать с КРТ. С чего начался ваш опыт?
– Мы подключились к этому процессу фактически с момента появления механизма. Закон был принят в конце 2020 года, и мы вместе с институтом развития участвовали в его разработке, давали рекомендации. Уже в 2022 году реализовали первую сделку.
Сегодня в нашем портфеле 90 проектов в 32 регионах страны с градостроительным потенциалом 15,7 млн кв. м. Объем кредитных линий составляет 1,8 трлн руб. Благодаря реализации этих проектов более 200 тыс. семей смогут улучшить свои жилищные условия.
– Получается, каждый четвертый рубль в портфеле банка — это КРТ?
– Да, доля проектов КРТ в нашем портфеле по лимитам составляет 25%. Это серьезный показатель, и он растет.
Для банка такие проекты интересны потому, что здесь более понятные и прозрачные правила игры. В таких проектах четко определены объемы инфраструктурной и социальной нагрузки, и мы точно понимаем, что нужно закладывать в финансовую модель.
– Какие регионы сегодня наиболее активно включены в реализацию КРТ?
– Москва, безусловно, лидер по реализации КРТ. Что касается федеральных округов, то в нашем портфеле лидируют три: Центральный, Приволжский и Дальневосточный. Интерес к этому инструменту проявляют застройщики по всей стране. Мы реализуем проекты уже в 32 регионах и продолжаем расширять географию проектов КРТ. При этом важно отметить, что проекты КРТ – это не всегда масштабные проекты. Например, в Хабаровском крае у нас есть проект с градостроительным потенциалом 9,5 тыс. кв метров.
– Тем не менее, согласно статистике, нередко торги по КРТ остаются без победителей. С чем это связано?
– Это сигнал о том, что нужно тщательнее балансировать финансовые модели проектов и предлагать инструменты поддержки в части строительства инфраструктуры. КРТ – сложный механизм, который требует конструктивного диалога между инвесторами, властями и банками. Вместе с федеральными и региональными органами власти необходимо разрабатывать меры поддержки.
Например, эффективным решением стали аукционы за долю, которые проводит ДОМ.РФ. Другой вариант – обязательства публичной стороны по выкупу социальных объектов. Ряд регионов активно рассматривает эту инициативу.
– В ваших исследованиях девелоперы также говорили о трудностях с ИРД.
Да, мы проводили исследование «Индекс настроения девелоперов». 59% участников отметили, что сталкиваются со сложностями при получении исходно-разрешительной документации. Иногда это связано с разобщенностью функций: договор КРТ заключает один орган власти, а документацию по планировке территории утверждает другой. В таких случаях помогает практика трехсторонних договоров, как, например, в Нижнем Новгороде. Там в одном документе были зафиксированы обязательства правительства области, городской администрации и девелопера. Это повышает прозрачность и ускоряет процесс.
– Еще один важный вопрос инфраструктурная нагрузка. Как ее можно сбалансировать?
Инфраструктурная нагрузка действительно сильно влияет на экономику проекта. По данным нашего исследования, 77% застройщиков считают, что участие государства в оплате инфраструктуры или софинансировании строительства социальных объектов значительно повысило бы привлекательность КРТ.
Сегодня на федеральном уровне уже реализуется ряд решений: инфраструктурные бюджетные кредиты, специальные казначейские кредиты, инфраструктурные облигации ДОМ.РФ. Мы видим в своем портфеле примеры, когда именно сочетание этих инструментов с проектным финансированием позволило инвесторам сохранить экономику проектов и реализовать их.
– Получается, при структурировании таких сделок банк смотрит не только на жилье, но и на всю сопутствующую инфраструктуру?
– Именно так. Мы оцениваем проект комплексно, сразу на горизонте 10—12 лет, с учетом всех очередей строительства и всей инфраструктурной нагрузки. Это позволяет увидеть полную экономику и доходную часть, а также заложить выполнение социальных обязательств. Такой подход делает проект устойчивым.
– В завершение разговора оцените перспективы КРТ в ближайшие годы?
– Убежден, что механизм будет продолжать развиваться и масштабироваться. Банки будут охотнее идти в такие проекты. Ключ к успеху здесь – диалог всех участников и гибкость при принятии решений.
В конечном счете наша общая главная цель – создавать комфортные города для людей. Сегодня регионы конкурируют с мегаполисами за человеческий капитал. Очень важно, чтобы жители не уезжали в поисках лучшей среды, а получали ее у себя дома вместе с современными кварталами, инфраструктурой и возможностями для самореализации.
В этом смысле КРТ – это не только градостроительный, но и стратегический инструмент сохранения человеческого капитала в регионах.
Источник: ЕРЗ.РФ
Фото: ИИ