С 1 марта частные дома будут строить по эскроу. Как новый закон повлияет на рынок загородной недвижимости

— Новости отрасли

Размещено: 28.02.2025 16:05, изменено: 28.02.2025 16:08

С 1 марта частные дома будут строить по эскроу. Как новый закон повлияет на рынок загородной недвижимости

С 1 марта 2025 года вступает в силу закон «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Нововведение позволит использовать механизм эксроу-счетов при возведении частного жилья по договорам строительного подряда. «РБК-Недвижимость» опросили экспертов относительно влияния инициативы на рынок ИЖС. Своим мнением с информплощадкой поделился также президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.

Существующие схемы возведения частных домов закон не отменяет. При этом по льготным программам взять кредит на ИЖС можно будет только при использовании эскроу-счета.

Вице-президент банка «Дом.РФ» Наталья Романюк сообщила, что главной целью нововведения является защита заказчиков и избежание ситуаций, аналогичных обманутым дольщикам. Она подчеркнула, что подрядчик будет заинтересован в завершении строительства, поскольку не получит деньги до регистрации права собственности в отношении жилого дома на заказчика. Кроме того, у заказчика минимальный риск потерять свои деньги, так как средства, размещенные на счете эскроу для расчетов по договору строительного подряда, страхуются (100% суммы, но не более 10 млн руб.).

Директор по развитию агентства недвижимости Est-a-Tet Роман Родионцев уверен, что данный закон положительно скажется на рынке ИЖС. Введение счетов эскроу и дополнительное регулирование, возникающее в связи с этим, станут заградительной мерой для некомпетентных игроков, с которыми как раз и связана большая доля рисков.

Выход из серой зоны имеет и побочные последствия: удорожание работ и риски потребительского экстремизма.

Как инициатива повлияет на ценообразование в секторе ИЖС рассказал президент НОСТРОЙ Антон Глушков.

«Сегодня в связи с низкими продажами обслуживание банковских кредитов при проектном финансировании обходится застройщикам очень дорого. Банки в свою очередь вынуждены закладывать дополнительные риски при выдаче кредитов, так как в текущих условиях сложно прогнозировать темпы продаж. Это приводит к тому, что застройщикам приходится либо использовать собственные оборотные средства, либо оплачивать повышенные ставки за обслуживание кредитов. Эти дополнительные расходы отражаются на конечной̆ стоимости жилья», – поделился мнением Антон Глушков.

Сейчас действуют и еще долго будут сохраняться высокие ставки, согласилась директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. По ее прогнозу, доступность ИЖС может значительно сократиться – если не навсегда, то по крайней мере на ближайшие полтора-два года, пока не произойдет понижение ключевой ставки до комфортных значений.

Спрос на строительство частных домов только возрастет, считает Роман Родионцев. Прозрачность и надежность предлагаемого механизма подогреет интерес приобретателей. Руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина добавила, что если покупатель планирует воспользоваться ипотечным кредитом на строительство дома, то получение такого кредита становится возможным только с применением эскроу-счетов. Также, по ее словам, можно будет использовать и денежные средства из материнского капитала, причем в случае прекращения договора покупателю обещают возможность возврата этих средств.

Нововведение может привести к уходу и банкротствам некоторых загородных девелоперов. Большая часть застройщиков не имеют возможности приспосабливаться к снижению спроса на рынке, говорит Антон Глушков. Кроме того, по его словам, некоторые текущие проекты могут оказаться под угрозой – даже если себестоимость строительства покрывается за счет цены реализации, но возросшие затраты на обслуживание кредита в этой цене не учтены.

Такого же мнения придерживается руководитель отдела загородной недвижимости офиса «Сущевский» компании «Миэль» Татьяна Ананьева.
Эксперт сообщила, что мелкие застройщики, вероятно, уйдут с загородного рынка. Останутся только сильные и средние компании, входящие в Единый реестр застройщиков.

В краткосрочной перспективе вводимые изменения могут также привести к сокращению предложения, так как не все застройщики смогут быстро адаптироваться к новым требованиям, говорят аналитики.

«В то же время после периода адаптации к новым реалиям предложение на рынке ИЖС восстановится и даже увеличится, что может быть обусловлено ростом спроса, который произойдет благодаря тому, что покупатели будут чувствовать себя более защищенными благодаря вводимому механизму», – отметил глава НОСТРОЙ.

Еще одним опасением подрядчиков относительно инициативы является то, что закон может дать толчок потребительскому терроризму. С мнением Антона Глушкова в этом вопросе согласилась вице-президент банка «Дом.РФ» Наталья Романюк.

«В этом случае заказчики будут отказываться подписывать акты приема-передачи даже при соответствии построенного дома договору. Подрядчики из-за этого не смогут получить свои деньги со счетов эскроу, поскольку без акта не будет регистрации права собственности. Если такие опасения подтвердятся на практике, вероятно, законодатель будет корректировать закон для предоставления подрядчикам большей защиты от недобросовестного поведения заказчиков» – прокомментировала Наталья Романюк.

Однако этот вопрос уже решается – разрабатываются правила приемки загородных домов, подчеркнула Татьяна Ананьева. Она отметила, что для многоквартирных зданий регламент уже есть, для ИЖС разработают что-то подобное.

Источник: НОСТРОЙ

Последнее изменение сайта: 26.04.2025 14:10